부동산소유권이전청구권에 대한 집행 - 추신(추심의 신) 제공

부동산소유권이전청구권에 대한 집행 – 법적 해석 및 실무 적용
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안녕하세요, 추심의 신입니다.
부동산소유권이전청구권에 대한 집행은 채무자가 부동산 매매 계약 후, 소유권 이전 등록을 완료하지 않은 상태에서 채권자가 자신의 권리를 보호하고 변제를 확보할 수 있도록 돕는 중요한 집행 수단입니다. 본 글에서는 이 제도의 개념, 법적 근거, 실무 적용 범위와 절차, 강제집행 방식 및 실제 적용 사례 등을 심도 있게 다루어, 현장에서 바로 활용할 수 있는 실무 전략을 소개합니다.
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1. 개요 및 법적 근거

부동산소유권이전청구권은 채무자가 부동산 매매 계약을 체결한 후, 매도인으로부터 소유권 이전을 받을 권리를 말합니다.
채무자가 소유권 이전 등록을 완료하기 전에도 이 권리는 유효하며, 채권자는 이를 압류하여 강제집행 절차를 개시할 수 있습니다.
법원은 채권자의 신청에 따라 소유권 이전 등록 절차의 이행을 강제하는 명령을 내릴 수 있으며, 이를 통해 채권자의 우선 변제권을 효과적으로 보호합니다.
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2. 실무 적용 범위 및 압류 대상

부동산소유권이전청구권 집행은 다음의 경우에 적용됩니다.
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압류가 가능한 경우
• 채무자가 부동산 매매 계약을 체결했으나 소유권 이전 등록을 완료하지 않은 경우
• 이 경우, 채권자는 소유권이전청구권을 압류하여 등록 절차 이행을 법원에 강제할 수 있습니다.
• 부동산 외에도 광업권, 어업권, 선박, 항공기, 자동차, 건설기계 등 등록재산에 대한 소유권이전청구권도 동일한 방식으로 집행할 수 있습니다.
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압류가 제한되는 경우
• 채무자가 단순히 가등기청구권만 보유한 경우에는 압류 대상이 되지 않습니다.
• 다만, 가등기에 기한 본등기청구권이 함께 존재하면 그 본등기청구권을 압류하여 집행할 수 있습니다.
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3. 집행 절차 및 진행 과정

부동산소유권이전청구권 집행 절차는 체계적으로 진행됩니다.
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(1) 압류 신청
채권자는 해당 부동산 소재지를 관할하는 법원에 소유권이전청구권 압류 신청서를 제출합니다.
신청서에는 채무자가 보유한 권리의 세부 내역과 압류의 필요성을 명확하게 기재해야 합니다.
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(2) 법원의 보관인 지정
법원은 압류 결정을 내린 후, 보관인을 지정하여 압류된 권리의 관리 및 집행 절차를 감독하게 합니다.
보관인은 채무자의 소유권 이전 등록 이행 여부를 지속적으로 확인하며, 집행 절차에서 중요한 역할을 수행합니다.
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(3) 제3채무자(매도인)에 대한 명령 발부
법원은 매도인에게 소유권 이전 등록 절차를 신속히 이행할 것을 명령할 수 있습니다.
이 명령은 압류된 소유권이전청구권이 실질적으로 집행될 수 있도록 하는 중요한 단계입니다.
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(4) 추심명령 신청 및 강제집행 개시
채권자는 법원에 추심명령을 신청하여, 제3채무자의 의무 이행을 강제할 수 있습니다.
이후, 압류된 소유권이전청구권을 근거로 강제경매 또는 강제관리 절차를 통해 채권 변제를 실현합니다.
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4. 실무 적용 사례

실제 현장에서 부동산소유권이전청구권 집행은 다음과 같은 사례로 나타납니다.
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사례 1: 미등기 부동산의 소유권이전청구권 압류
채무자가 부동산 매매 계약을 체결하고도 소유권 이전 등록을 완료하지 않은 경우, 채권자는 해당 소유권이전청구권을 압류할 수 있습니다.
현장에서는 매도인에게 소유권 이전 등록 절차 이행을 법원 명령으로 강제한 후, 압류된 권리를 바탕으로 강제경매를 진행하여 채권 변제를 성공적으로 확보한 사례가 있습니다.
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사례 2: 가등기청구권과 본등기청구권의 차별적 적용
채무자가 부동산 취득 시 가등기만 설정한 경우, 단순 가등기청구권은 압류 대상이 되지 않습니다.
그러나 가등기에 기한 본등기청구권이 존재한다면, 그 본등기청구권을 압류하여 강제집행 절차를 진행함으로써 채권 회수를 성공적으로 이끈 사례가 있습니다.
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5. 강제집행 방식

압류된 소유권이전청구권을 활용한 강제집행은 주로 두 가지 방식으로 진행됩니다.
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(1) 강제경매
채무자의 소유권이전청구권이 법적으로 인정되면, 이를 근거로 해당 부동산에 대해 강제경매 절차를 개시할 수 있습니다.
경매를 통해 매각된 금액은 채권 변제에 사용되어, 채권자의 회수 가능성을 극대화합니다.
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(2) 강제관리
강제경매가 적합하지 않은 경우, 해당 부동산에서 발생하는 임대료 등 수익을 활용하여 강제관리 절차를 진행할 수 있습니다.
강제관리는 부동산의 가치를 유지하면서 안정적인 수익 창출로 채권 회수를 도모하는 대안적 방법입니다.
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6. 법적 보호 및 제한 사항

부동산소유권이전청구권 집행 절차에서는 채권자, 채무자, 그리고 제3채무자의 권리와 의무가 상호 작용합니다.
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(1) 채무자 권리의 확인
압류 신청 전에 채무자가 실제로 소유권이전청구권을 보유하고 있는지 철저히 확인해야 합니다.
만약 채무자가 이미 소유권 이전 등록을 완료한 경우, 압류 절차는 무효가 될 수 있으므로 사전 조사가 필수적입니다.
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(2) 제3채무자의 협조 여부
매도인(제3채무자)이 소유권 이전 등록 절차를 고의로 지연하거나 거부하는 경우, 법원의 강제 명령을 통해 의무 이행을 확보해야 합니다.
이 과정에서 제3채무자의 협조가 미흡하면 집행 절차가 지연될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
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7. 결론 및 핵심 요약

부동산소유권이전청구권에 대한 집행은 채무자가 부동산 매매 계약 후 소유권 이전 등록을 완료하지 않은 경우, 채권자가 자신의 권리를 보호하고 변제를 확보하기 위한 효과적인 수단입니다.
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• 채무자가 소유권 이전 등록을 완료하지 않은 경우, 그 청구권을 압류하여 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다.
• 압류 대상은 부동산뿐만 아니라, 광업권, 어업권, 선박, 항공기, 자동차 등 다양한 등록재산에도 적용됩니다.
• 가등기청구권은 직접 압류가 어려우나, 본등기청구권이 존재하는 경우 집행할 수 있습니다.
• 법원은 압류 결정 후 보관인 지정 및 제3채무자에게 소유권 이전 등록 절차 이행 명령을 내려 채권자의 우선 변제권을 보호합니다.
• 강제경매와 강제관리 방식은 각각의 상황에 맞게 채권 회수를 효과적으로 지원합니다.
• 압류 전, 채무자의 권리 보유 여부와 제3채무자의 협조 상황을 반드시 확인하여 불필요한 분쟁을 예방해야 합니다.
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이와 같이 부동산소유권이전청구권에 대한 집행은 현장에서 채권 회수를 위한 매우 중요한 수단임이 분명합니다.
법적 절차와 실무 전략을 철저히 이행함으로써, 채권자는 보다 안정적이고 신속하게 자신의 권리를 실현할 수 있습니다.
앞으로도 최신 판례와 법령 해석을 반영한 실무 전략을 통해, 채권 회수 분야에서 전문성을 더욱 강화해 나가겠습니다.
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▢ 김팀장 약력:
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 고려신용정보(2004~2025 작성 기준) 22년 근무
• 전국 추심 팀장으로 직접 수천건 대금 회수 경험 다수
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▢ 상담 안내:
• 전화콜 : 1661-7967
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본 자료는 추심의 신에서 직접 연구하고, 풍부한 실무 경험을 바탕으로 작성한 자료로, 저작권은 추신(추심의 신)에 있습니다.
무단 복제 및 배포를 금하며, 본 자료는 참고용으로만 활용하고, 개별 사안에 대한 법적 판단은 전문가와 상담 후 진행하기 바랍니다.
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