채권신고 한 장이면 가등기는 사라진다, 추신(추심의 신) 제공

채권신고 한 장이면 가등기는 사라진다 – 실무에서 가장 많이 놓치는 ‘담보가등기 소멸’의 조건

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Ⅰ. 겉보기엔 단순한 가등기, 실무에선 경매를 막는다?

채무자 명의 부동산에 경매를 신청했는데,
등기부를 보니 ‘소유권보전 가등기’가 최선순위로 기재돼 있다면 대부분의 채권자들은 불안해합니다.

▶ “이 등기 때문에 경매가 멈추는 건가요?”
▶ “매수인이 인수하면 낙찰이 무산되는 거 아닌가요?”

◉ 이런 걱정은 당연하지만,
실무에서는 ‘등기가 있느냐’보다
→ 그 등기가 어떤 성격이냐,
→ 권리자가 어떤 행동을 하느냐에 따라 결과가 정반대로 달라집니다.

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Ⅱ. 실무에서 가장 자주 오해되는 ‘가등기’의 정체

등기부에 단순히 ‘가등기’라고만 적혀 있다면,
그게 소유권을 지키기 위한 보전 가등기인지,
아니면 금전채권을 담보하기 위한 담보 가등기인지를 외부에서 알 방법이 없습니다.

▶ 법원은 이럴 경우 원칙적으로
→ 보전용 가등기로 간주하여
→ 매수인이 그 권리를 인수하는 조건으로
→ 경매를 유보하거나,
→ 매각물건명세서에 인수 조건을 명시합니다.

✔ 이 상태에서 채권자가 아무런 대응 없이 기다리면,
경매는 유보되고 기약 없이 시간만 흘러갑니다.

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Ⅲ. 이 흐름을 뒤집는 단 하나의 서류, 바로 ‘채권신고’

채권신고란,
가등기권리자가 법원에 제출하는 공식 문서로
“나는 채권자이며, 이 가등기는 돈 받을 권리를 담보하기 위한 것이다”라고 선언하는 것입니다.

→ 즉, 가등기의 본질이
소유권 보전이 아니라
금전채권 확보용이라는 사실을 입증하는 절차입니다.

✦ 이 신고서가 법원에 접수되는 순간,
해당 가등기는 실무상 담보가등기로 전환되며,
경매 절차는 완전히 달라지게 됩니다.

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Ⅳ. 담보가등기로 전환되면 무슨 일이 벌어지나?

담보가등기는 경매 절차에서 법적으로 자동 소멸합니다.
매수인이 인수할 필요도 없고,
경매를 멈출 이유도 사라집니다.

▶ 채권신고 한 장으로
→ 가등기는 소멸되고,
→ 경매는 즉시 정상 재개되며,
→ 채권자는 배당을 받을 수 있는 구조가 됩니다.

◉ 이 핵심 원리를 모르면,
있는 재산 앞에서 회수 기회를 스스로 놓치게 되는 것입니다.

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Ⅴ. 실무 기준 요약 – 경매 중단 여부는 이 3가지로 판단

✔ 가등기가 말소기준권리보다 선순위인가?
✔ 해당 가등기의 성격은 소유권 보전 목적인가?
✔ 채권신고는 있었는가?

이 세 가지를 조합해 보면
→ 경매가 중단될지,
→ 그대로 진행될지 실무 판단이 명확해집니다.

◉ 채권신고가 없으면
→ 법원은 ‘보전용’으로 간주 → 경매 유보 가능성

◉ 채권신고가 있으면
→ ‘담보 목적’ 확정 → 가등기 소멸 → 경매 재개

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Ⅵ. 〔사례〕 채권신고 한 장으로 경매를 살린 실제 사건

서울 동대문구의 한 공장 부지.
의뢰인은 채무자의 부동산에 경매를 신청했지만,
등기부에는 ‘소유권보전 가등기’가 최선순위로 설정돼 있었습니다.

법원은 매수인이 인수해야 한다는 조건으로 경매를 유보했고,
의뢰인은 회수가 어렵다며 포기를 고민했습니다.

▶ 김팀장은 즉시 가등기권리자에게 채권신고를 유도했고,
상대방은 담보 목적임을 인정하여 채권신고서를 제출했습니다.

→ 그 즉시 해당 가등기는 소멸 처리
→ 경매는 정상 재개
→ 최종적으로 약 1억 5천만 원 회수 성공

✦ 단 한 장의 신고서가
경매를 멈추게 할 수도, 되살릴 수도 있다는 실무 교훈이 담긴 사건이었습니다.

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Ⅶ. 김팀장의 실무 결론 – 중요한 건 가등기가 아니라 권리자의 ‘선언’

✔ 가등기가 있다고 경매가 멈추는 게 아닙니다.
✔ 채권신고가 없다면 유보될 수 있지만,
✔ 신고 한 장으로 담보가등기로 확정되면
→ 가등기는 자동 소멸되고
→ 경매는 그대로 진행됩니다.

◉ 겉으로 보이는 등기보다
그 등기를 움직이는 사람의 행동이 훨씬 더 중요합니다.
그 흐름을 실무에서 통제하는 것이 바로 추심 전략이며,
그 전략을 설계하는 사람이 김팀장입니다.

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▢ 김팀장 약력

• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025 작성 기준) 22년 근무
• 전국 추심 팀장으로 직접 수천 건의 대금 회수 성공 경험

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▢ 상담 안내
• 전화콜 : 1661-7967
• 이메일 : kwc983@gmail.com
• 블로그 : 추심의 신
• 유튜브 : 추심의 신

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▢ 저작권 문구
본 자료는 추심의 신에서 직접 연구하고, 풍부한 실무 경험을 바탕으로 작성한 자료로,
저작권은 추심의 신에 있습니다.
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개별 사안에 대한 법적 판단은 전문가와 상담 후 진행하기 바랍니다.

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