부기등기란 무엇인가? 압류한 채권을 지키는 숨은 실전 전략, 추신(추심의 신) 제공
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압류했다고 끝난 줄 알았습니까?
진짜 회수는 그 다음부터입니다
법원을 통해 압류명령을 받아냈다고 해서
그 채권이 곧 회수된다고 생각하는 채권자분들이 많습니다.
하지만 실무 현장은 그렇게 단순하지 않습니다.
특히 압류 대상 채권에 저당권이 설정돼 있을 경우,
압류만 해서는 회수가 보장되지 않습니다.
이때 반드시 확인해야 할 절차가 있습니다.
바로 부기등기입니다.
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부기등기란 무엇인가 – 붙여 쓰는 등기, 그러나 전략의 핵심
부기등기란
기존에 등기된 권리에 변동사항이 생겼을 때,
그 내용을 해당 등기 아래에 덧붙여 기록하는 절차를 말합니다.
예를 들어,
채무자의 채권에 A은행이 저당권을 설정해놓았고
그 채권을 B채권자가 압류하게 되면,
압류 사실을 기존 저당권 등기 아래에
부기등기 형식으로 기재하는 겁니다.
즉,
“이 저당권에 대해 다른 채권자가 압류를 걸었다”는 사실을 등기부에 공식 표시하는 절차입니다.
이 부기등기를 하지 않으면
채권자가 먼저 압류했더라도
나중에 들어온 채권자보다도 순위에서 밀릴 수 있습니다.
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압류를 하고도 회수에 실패한 사례 – 실무는 타이밍과 절차 싸움이다
압류를 먼저 했지만,
부기등기를 놓친 탓에
후순위 채권자가 회수한 사례는 수도 없이 많습니다.
실제 의뢰인 중 한 분은
3개월 전 압류를 진행했고
회수에 대한 기대가 컸습니다.
하지만 등기 촉탁을 하지 않았고,
이후 타 채권자가 동일한 권리에 압류를 진행하며
부기등기까지 마쳤습니다.
결과적으로
배당 시점에서 순위가 밀려 전액 회수 실패.
압류만 믿고 기다린 댓가였습니다.
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등기촉탁은 법원이 하지만, 채권자가 ‘신청서’를 반드시 제출해야 한다
이 부분은 현장 실무에서 가장 자주 오해되는 핵심입니다.
“등기 촉탁은 법원이 한다며? 그럼 나는 가만히 있어도 되는 거 아닌가요?”
절대 그렇지 않습니다. 아래 흐름을 보시죠.
촉탁권자는 누구인가?
→ 법원입니다.
등기소는 법원이 보내는 촉탁 공문이 있어야만 부기등기를 받아줍니다.
채권자는 등기소에 직접 가서 등기를 할 수 없습니다.
그런데 왜 채권자가 촉탁신청서를 제출해야 하나?
→ 법원은 사법기관이므로, 누구의 신청도 없이 임의로 행동하지 않습니다.
압류명령을 내렸다고 해서
자동으로 등기 촉탁을 보내주지 않습니다.
즉,
채권자가 “압류와 함께 부기등기도 해주세요”라고 요청해야,
비로소 법원이 등기소에 촉탁 공문을 보내
압류 사실을 부기등기 형식으로 기재할 수 있게 됩니다.
이걸 실수하거나 모르고 지나치면
등기 자체가 이뤄지지 않으며,
압류의 실익은 공중분해되는 셈입니다.
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부기등기의 3가지 실무 효과 – 단순한 표시가 아니다
1. 공시 기능
등기부에 압류 사실이 기재되면
제3자에게도 내가 먼저 권리를 행사하고 있음을 공식적으로 알릴 수 있습니다.
2. 우선순위 확보
실제 회수 시점에서
등기부 기재일자를 기준으로 배당 순위가 정해집니다.
아무리 먼저 압류했다 해도,
부기등기 시점이 늦으면 회수는 실패합니다.
3. 강제집행 연계
강제경매나 배당절차 진행 시
법원이나 집행관이 압류 사실을 바로 파악할 수 있어
절차가 지연되지 않습니다.
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실무 절차 정리 – 압류부터 부기등기까지
1. 압류명령 신청
법원에 압류 및 추심명령 신청서 제출
(채권 특정 + 집행권원 확보 필요)
2. 등기촉탁신청서 함께 제출
압류만 신청해서는 부족합니다.
‘부기등기를 위한 등기촉탁신청서’도 동시에 제출해야 합니다.
이 서류가 없으면 법원은 촉탁을 하지 않습니다.
3. 압류명령 송달 후, 법원이 등기소에 촉탁
채무자에게 압류명령이 송달된 이후
법원이 관할 등기소에 공문 형태로 압류 사실 촉탁
4. 부동산 등기부에 부기등기 기재
등기소는 기존 저당권 항목 아래에
압류권자명, 압류일자 등을 부기등기 형식으로 기입
5. 이때부터 압류의 실질적 효력 완성
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등기부 어디에 어떻게 기재되나? – 갑구, 을구 구조 해설
부동산 등기부는
표제부, 갑구(소유권 관련), 을구(담보권 관련)로 구성되어 있습니다.
부기등기는 보통 을구에 기재된 기존 저당권 아래
압류 사실을 첨부 기재하는 방식으로 작성됩니다.
예를 들어,
A은행의 저당권이 을구 1번으로 기재되어 있다면
B채권자가 부기등기를 신청했을 때
‘을구 1번 항목 하단에 압류 사실’이 덧붙여지는 구조입니다.
이런 기재가 없으면
실무자는 법적으로 우선권을 주장할 수 없습니다.
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채권자가 자주 묻는 질문 Q&A
Q. 압류만 하고 부기등기 안 하면 어떻게 되나요?
→ 배당이나 강제집행 단계에서
후순위 채권자에게 밀려 회수 실패 가능성이 매우 높습니다.
Q. 촉탁은 법원이 해주는 거라면, 신청은 왜 해야 하나요?
→ 법원은 요청 없이 등기소에 촉탁을 보내지 않습니다.
채권자가 신청서로 “이 압류는 등기까지 해달라”고 알려줘야
비로소 법원이 촉탁을 할 수 있습니다.
Q. 촉탁신청은 언제까지 해야 하나요?
→ 압류명령 신청 시점에서 동시에 제출하는 것이 가장 안전합니다.
나중에 따로 넣으려다 타이밍을 놓치는 경우가 많습니다.
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사례 정리 – 먼저 압류하고도 등기 늦어 회수 실패한 기업
서울의 한 제조업체는
하청업체로부터 받을 외상 채권 1억 2천만 원을 압류했습니다.
하지만 압류 이후 등기촉탁을 하지 않고 방치한 사이
다른 채권자가 동일 채권에 대해 압류 + 등기촉탁을 병행했습니다.
배당일이 도래했을 때
법원은 등기부 기재 시점을 기준으로 후속 채권자의 우선순위를 인정했고,
제조업체는 단 1원도 배당받지 못했습니다.
회수 실익은
누가 먼저 나섰느냐가 아니라
누가 ‘제대로’ 절차를 밟았느냐로 결정된 겁니다.
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▢ 김팀장 약력
• 25년 경력의 채권추심 전문가
• 2006년 국가공인신용관리사 합격
• 법적 절차 및 강제집행 전문 (거래 법무사 협업)
• 고려신용정보 (2004~2025 작성 기준) 22년 근무
• 전국 추심 팀장으로 직접 수천 건의 대금 회수 성공 경험
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▢ 상담 안내
• 전화콜 : 1661-7967
• 이메일 : kwc983@gmail.com
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▢ 저작권 문구
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